韓国で「保証金賃貸から月払い」加速…世界の年金基金が賃貸住宅市場に注目

【08月09日 KOREA WAVE】韓国国民年金公団が国内の賃貸住宅市場を代替投資先として検討している背景には、住宅市場の構造転換によって収益を確保できるとの判断がある。住宅賃貸がチョンセ（保証金賃貸）中心から月払い中心へ急速に移行し、十分な投資収益を得られるとみているためだ。世界の年金基金や資産運用会社も韓国の賃貸住宅市場への投資を拡大している。

業界によると、世界3大年金基金の一つであるオランダの年金資産運用会社APGは2026年上半期、不動産投資会社バウインベスト、米資産運用会社ティッシュマン・スパイヤーと共同で、韓国の賃貸市場に投資する3億ドル（約450億円）規模の「コリア・リビング・ベンチャー」を設立した。

3社は資金調達分を含め、総額1兆ウォン（約1100億円）を投じ、ソウルと首都圏の主要な賃貸住宅を取得・開発する計画だ。

韓国の賃貸市場には、すでに海外資本の流入が広がっている。カナダ年金制度投資委員会は韓国のコリビング企業MGRVと合弁会社を設立し、1330億ウォン（約146億3000万円）を投資した。

モルガン・スタンレーはSK D&Dと、世界的な投資会社KKRは香港系コリビング企業ウィーブ・リビングと提携し、首都圏の賃貸住宅資産を相次いで確保している。

海外の大手投資家が韓国の住宅賃貸市場に注目する背景には、市場構造の根本的な変化がある。かつてはチョンセの比率が高く、機関投資家が定期的で安定した賃料収入を得ることは難しかった。

しかし、高金利の長期化やチョンセチョンセ詐欺の影響で月払いを選ぶ動きが強まった。1～2人世帯の急増に加え、外国人留学生や労働者の流入で需要基盤も拡大している。

一方、民間が供給する長期賃貸住宅は韓国全体で10万戸にも届かず、良質な住宅が大幅に不足している。この状況が続けば、首都圏の主要地域では需給の不均衡によって賃料が上昇し続ける可能性が高い。

国民年金公団も賃貸住宅を新たな代替投資資産に組み入れ、住宅の安定確保に貢献しながら収益率を高める方策を積極的に検討している。

韓国政府は2024年、新たな長期民間賃貸住宅を2035年までに10万戸、複合開発型の公共賃貸住宅を5万戸供給すると発表した。

新たな長期民間賃貸住宅は、不動産投資信託などの法人が団地ごとに100戸以上を大規模に建設・供給し、20年以上にわたって賃貸する企業型の民間賃貸住宅モデルだ。

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