韓国の住居兼事務所、保証金が売買価格の85％超で過去最高…返還リスクに警戒

【11月03日 KOREA WAVE】韓国のオフィステル（住居兼事務所）で、売買価格に対するチョンセ保証金の比率が全国平均で85％を超え、統計開始以来の最高を記録した。専有面積30平方メートル以下の超小型物件では90％に迫っている。売買価格が伸び悩む一方、保証金の比率が高まり、借り手が保証金を回収できなくなるリスクへの懸念が強まっている。

KB不動産の月間統計によると、10月の全国オフィステルの保証金比率は85.13％で、2011年1月の統計開始以来、最も高かった。前年同月の84.70％から0.43ポイント上昇した。地域別では京畿道が86.66％で最も高く、首都圏は85.36％、ソウルは84.25％、5大広域市は83.35％と、いずれも過去最高を更新した。ソウル市内では北西部が86.40％、南西部が85.60％で、市全体の平均を上回った。前年比の上昇幅は京畿道が0.71ポイントで最も大きく、ソウルは0.15ポイントだった。

面積が小さいほど保証金比率が高く、30平方メートル以下は89.87％、30平方メートル超40平方メートル以下は85.90％で、ともに過去最高だった。一方、85平方メートル超は69.47％。前年比の上昇幅は60平方メートル超85平方メートル以下が最大で、74.06％から76.41％へ2.35ポイント上がった。

背景には売買価格の停滞がある。全国のオフィステル売買価格指数は、この1年で0.37％の上昇にとどまった。同じ期間に京畿道は0.32％、超小型物件は1.54％下落した。

保証金比率が高いほど、物件価格が保証金を下回り、返還が危うくなる、いわゆる「空き缶チョンセ」のリスクが増す。価格がわずかに下落するだけで、保証金を割り込む可能性があるためだ。住宅都市保証公社（HUG）の保証金返還保証は、保証金が住宅価格の90％以下であることが加入条件で、超小型物件の平均はこの水準に迫っている。

月額家賃による賃貸利回りも上昇した。ソウルは5.00％で、2017年5月以来9年5カ月ぶりの高水準。全国は5.59％で、2016年8月以来の高さとなった。地域別では仁川が6.57％で最も高かった。面積別では超小型物件が6.38％と、2015年4月以来11年6カ月ぶりの高水準だった。賃貸利回りは、売買価格から月額家賃契約の保証金を差し引いた額に対する年間家賃収入の割合を示す。

マンションのチョンセ市場も供給が逼迫している。10月の全国マンションのチョンセ需給指数は175.9で、2021年8月以来の高水準となった。指数は0～200で、100を超えるほど供給に対して需要が多いことを意味する。ソウルのマンションのチョンセ価格指数は前年同月比10.53％上昇し、2021年12月以来の大きな伸びとなった。

専門家は、マンションのチョンセ物件が減って需要がオフィステルに流れる一方、オフィステルの売買価格が停滞し、保証金比率を押し上げたと分析する。借り手には、契約前に売買相場や優先順位の高い債権を確認し、保証金返還保証に加入できるか確かめるよう助言している。

(c)news1/KOREA WAVE/AFPBB News