ソウルの中価格帯マンション、2026年に1億1300万ウォン上昇…実需が集中

【10月13日 KOREA WAVE】韓国・ソウルの中価格帯マンションが、2026年に入って1億1300万ウォン（約1243万円）以上値上がりした。月平均では約1400万ウォン（約154万円）の上昇となる。税制改正案の発表後、高額マンションは弱含みに転じたが、融資規制のもとで実需が中価格帯に集中し、値上がりはむしろ加速している。

韓国不動産院によると、8月のソウルのマンション価格を5等分したうち、中央の20％に当たる「第3階層」の平均売買価格は10億8470万ウォン（約1億1932万円）だった。2025年12月と比べて1億1339万ウォン（約1247万円）、率にして11.7％上昇し、8カ月間で毎月平均1417万ウォン（約156万円）値上がりした計算になる。この階層の平均価格は2月に初めて10億ウォン（約1億1000万円）を超え、その後も上昇幅を拡大した。

月間上昇率は6月が1.56％、7月が1.68％、8月が1.61％と、3カ月連続で1.5％を上回った。2026年の上昇率は第3階層が5階層の中で最も高く、第2階層の9.6％、第4階層の8.6％、最も安い第1階層の6.3％が続いた。

一方、価格上位20％の第5階層は2.5％の上昇にとどまり、8月には平均30億1652万ウォン（約3億3182万円）から30億382万ウォン（約3億3042万円）へ0.4％下落した。上位20％の平均価格を下位20％の平均価格で割った倍率は、2025年12月の7.4倍から8月には7.1倍に縮小した。

高額物件が伸び悩む一方で中価格帯が上昇した背景には、税制改正と融資規制がともに影響したとの分析がある。江南3区を中心に税負担を避けるための売り物件が増える一方、融資限度額の範囲で住宅を買いたい実需層は、比較的負担の軽い中価格帯へ移ったという。不動産業界関係者は「高額マンションは税負担や融資限度額のため買い需要が弱まったが、融資を利用して購入できる10億ウォン（約1億1000万円）前後の物件には実需が集まり続けている」と説明した。

第3階層の平均チョンセ保証金は5億5826万ウォン（約6141万円）で、2026年に入り9.0％上昇した。売買価格はさらに速いペースで上昇し、保証金との差は2025年12月から6751万ウォン（約743万円）拡大した。

ソウルと地方の格差も広がった。ソウルの第3階層の平均価格は、全国の同階層の平均3億3096万ウォン（約3641万円）の3.3倍に達する。全国の同階層の上昇率は2026年に入り1.1％にとどまり、全国の上位・下位20％の価格倍率は14.5倍から15.6倍に拡大した。

現在の傾向が続けば、9月のソウルの第3階層の平均価格は11億ウォン（約1億2100万円）を超える可能性が高い。ウリィ銀行不動産リサーチラボのハム・ヨンジン室長は、少なくとも年内は江北地域の中低価格帯や駅周辺、大規模団地などを中心に上昇が続く可能性があると予測した。ただ、融資規制と金利負担が続けば江北地域でも購入余力が尽き、上昇幅が鈍る可能性があるとして、現在の値上がりが長期的に広がるとは断定できないと指摘した。

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