韓国・低所得世帯ほど住宅値上がりを予想…ソウル郊外の上昇が不安に

【10月11日 KOREA WAVE】韓国で、所得の低い世帯ほど1年後の住宅価格が上がると見込んでいることが分かった。月収100万～200万ウォン（約11万～22万円）の世帯の住宅価格見通し指数は131と、全所得層で最も高かった。中・高所得層の見通しが横ばいとなった9月も、月収200万ウォン（約22万円）未満の世帯では上昇が続いた。

高額物件が集中するソウル・江南地域で価格調整が進む一方、中低価格帯の住宅が多い郊外地域では値上がりが続き、低所得層の住宅価格への不安が強まっているとみられる。

韓国銀行の「9月消費者動向調査」によると、月収100万～200万ウォン世帯の住宅価格見通しCSIは、全体の125を6ポイント上回った。この指数は現在と比べた1年後の住宅価格の予想を示し、100を超えると値上がりを見込む回答が値下がり予想より多いことを意味する。

月収100万ウォン（約11万円）未満と200万～300万ウォン（約22万～33万円）の世帯は、いずれも127だった。500万ウォン（約55万円）以上の世帯は125、300万～400万ウォン（約33万～44万円）は123、400万～500万ウォン（約44万～55万円）は122となった。

2026年に住宅価格の上昇予想が持ち直す過程でも、低所得層の変化が目立った。全体の指数は1月の124から3月に96へ低下した後、7月には127まで回復したが、8月と9月はともに125にとどまった。

一方、月収100万ウォン未満の世帯は3月の94から9月には127へ上昇し、半年で33ポイント増えた。100万～200万ウォンの世帯も3月の99から9月には131となり、32ポイント上昇して年内最高を記録した。

高所得層では動きが異なる。月収500万ウォン以上の世帯は3月の95から7月に128まで上がったものの、8月に125へ下がり、9月も同水準だった。400万～500万ウォンの世帯も7～9月は122で横ばいだった。

背景には、ソウルの住宅市場で進む「江南の弱含み、郊外の上昇」がある。韓国不動産院によると、9月28日時点のマンション売買価格は前週比で江南区が0.56％、瑞草区が0.33％、松坡区が0.19％下落した。

対照的に、西大門区は0.41％、東大門区と城北区はそれぞれ0.36％、蘆原区は0.34％上昇し、ソウル全体でも値上がりが続いた。

8月の住宅総合売買価格でも、江南区が0.18％、瑞草区が0.01％下落した一方、城北区は1.83％、蘆原区は1.77％、西大門区は1.64％上昇。中浪区、江北区、道峰区も1％を超え、ソウル全体の上昇率は0.97％だった。

江南地域が不動産税制改編などの影響で調整する間も、持ち家のない単身世帯や新婚世帯などの実需がある郊外では、住宅購入の負担が増している。

所得による見通しの差は、高額住宅や複数住宅所有者への規制が強化された時期にも見られた。2019年2月の調査では、月収100万ウォン未満の世帯の指数は96で、500万ウォン以上の世帯の78を18ポイント上回った。規制により高所得層や持ち家世帯の価格見通しが比較的早く低下したことなどが、差を広げたと分析された。

延世大学のキム・ジョンシク名誉教授は「江南以外の江北などでは住宅価格が上昇している」と指摘。「庶民は高額住宅を買えないため、中低価格帯の住宅が値上がりすると見ている」と説明した。

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