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【10月11日 KOREA WAVE】韓国政府は10月中旬から、新婚夫婦向けの政策住宅ローン「ポグムジャリローン」の所得要件を緩和する。ただ、ソウルで対象となる6億ウォン（約6600万円）以下のマンションは、郊外の小型・築古物件に集中している。

2026年にソウルで売買された6億ウォン以下のマンションの約8割は専有面積59平方メートル以下で、築20年以上の物件も8割を超えた。所得要件を緩めても、高い住宅価格と融資対象の価格上限により、実際の選択肢は限られるとの指摘が出ている。

韓国住宅金融公社によると、新たな所得基準は10月19日以降の申請に適用される。

従来、新婚夫婦が利用するには、夫婦合算の年収が、子どものいない世帯で8500万ウォン（約935万円）、子ども1人の世帯で9000万ウォン（約990万円）、2人以上の世帯で1億ウォン（約1100万円）以下である必要があった。

今後は合算年収が基準を超えても、どちらか一方の年収が7000万ウォン（約770万円）以下なら、長期・固定金利・分割返済型の同ローンを利用できる。

ただし、購入対象は引き続き6億ウォン以下の住宅に限られる。

国土交通省の実取引価格統計によると、1～8月にソウルで売買された6億ウォン以下のマンションは、公的機関による購入や契約解除を除いて1万527件。全取引4万8308件の21.8％だった。

区別では蘆原区が2832件で最多となり、道峰区1302件、九老区1088件、中浪区681件が続いた。江南・瑞草・松坡の江南3区は計340件にとどまった。

蘆原区と道峰区では、区内の全マンション取引に占める6億ウォン以下の割合が、それぞれ48.5％、62.7％だった。

対象価格帯の取引が多い団地も両区に集中した。蘆原区では上渓住公14団地が108件、9団地が97件、16団地が96件。道峰区では倉洞住公17団地が121件、放鶴洞の新東亜1次が119件、道峰洞のソウォンが86件だった。

面積と築年数の偏りも大きい。6億ウォン以下の取引のうち、専有面積59平方メートル以下は8166件で77.6％を占め、築20年以上の物件は81.4％に達した。

融資審査の方法も制約になる。今回の緩和で利用する場合、年収7000万ウォン以下の配偶者が所得を証明し、借り主として申請しなければならない。

総負債返済比率（DTI）は、夫婦合算ではなく、借り主1人の所得と負債を基に審査される。そのため、世帯の合算年収が高くても、借入可能額が少なくなる場合がある。

融資上限は引き続き3億6000万ウォン（約3960万円）で、初めて住宅を購入する新婚夫婦は最大4億2000万ウォン（約4620万円）まで借りられる。

大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員は、対象住宅の価格上限と1人分の所得に基づくDTI審査から、ソウル全体の購入需要を大きく押し上げる効果は限定的と分析。一方で「郊外の6億ウォン以下の物件では、購入熱がさらに高まるだろう」と述べた。

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