ソウルのマンション賃貸保証金、86週連続上昇…5区で2026年に10％超値上がり

【10月08日 KOREA WAVE】韓国・ソウルのマンションのチョンセ（まとまった保証金を預ける賃貸方式）価格が86週連続で上昇した。同じ期間に売買価格も過去最長となる86週連続の上昇を記録。2026年に入ってからは25区のうち5区でチョンセ価格が10％以上値上がりし、入居者の住居費負担が重くなっている。

韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、9月第4週（28日時点）のソウルのチョンセ価格は前週比0.16％上昇した。2025年2月第1週から86週連続の上昇で、この間の累計上昇率は12.17％に達した。

2026年は江北地域を中心に上昇が目立つ。1月からの累計上昇率が10％を超えたのは城北、蘆原、江北、道峰、城東の5区で、城北区が13.73％と最も高かった。

一方、一部の高額住宅が集中する地域では上昇に一服感もみられる。瑞草区は前週比0.23％下落し、江南区は横ばいだった。2026年の累計では瑞草区が0.40％下落し、ソウル25区で唯一のマイナスとなった。

市場では、住宅ローン規制と実際の居住を重視する政府の政策が、チョンセの需要と供給の双方に影響しているとの見方が出ている。

2025年に発表された「10・15対策」により、規制地域では住宅価格が15億ウォン（約1億5000万円）以下の場合、住宅ローンの上限が最大6億ウォン（約6000万円）に制限された。借り入れを利用した住宅購入が難しくなり、一部の需要がチョンセ市場にとどまっているとの分析だ。

不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、10月2日時点のソウルのマンションチョンセ物件は2万497件で、「10・15対策」発表直前の2025年10月14日の2万3779件から13.8％減少した。

今後の住宅供給不足も価格上昇の要因とみられている。韓国不動産院と不動産R114が8月に発表した見通しでは、2026年下半期にソウルで入居予定のマンションは1万8994戸。2027年は2万2428戸、2028年上半期は8246戸で、アシルが推計する年間の適正需要約4万戸を下回る。

不動産コンサルティング会社のキム・ジェギョン所長は「チョンセ市場は売買市場よりも入居戸数の影響を直接受ける」と指摘。「ソウルの入居戸数が大きく増えなければ需給の不均衡が続き、少なくとも今後1～2年はチョンセ価格への上昇圧力が続く可能性が高い」と話した。

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