韓国の商業不動産に逆風、7月の店舗・オフィス取引25％減…廃業増加で空室リスク

【09月21日 KOREA WAVE】韓国で高金利や消費低迷、自営業者の廃業増加を背景に、商業不動産市場が冷え込んでいる。店舗の空室リスクが高まる一方、賃貸収益率が資金調達コストに追いつかず、売買、競売ともに投資需要が低迷している。

ソウル市城北区の大学街では、カフェが入居していた店舗が数カ月にわたって空室となっている。カフェの経営者は売上高が大幅に減少し、契約期間の終了後に廃業した。家主は新たな借り主を探しているが、契約には至っていない。

不動産プラネットが韓国国土交通省の実取引価格資料を分析したところ、7月の全国の店舗・オフィスの売買取引は2515件で、前月比24.6％減少した。取引額も46.4％減の1兆8738億ウォン（約2116億円）となり、調査対象となった9種類の不動産の中で最も大きな減少幅だった。地域別の取引件数は京畿道で40.6％、ソウルで29.2％それぞれ減少した。

店舗の賃貸需要を支える小規模事業者の経営環境も悪化している。韓国国税庁によると、2025年に廃業した事業者は97万5681人と100万人に迫った。中小ベンチャー企業省の調査では、直近1年以内に廃業した小規模事業者の70.9％が「収益性の悪化・売上高不振」を理由に挙げた。

競売市場でも投資意欲の低下が鮮明になっている。競売情報会社ジジオークションによると、8月の全国のオフィス・商業施設の競売件数は8168件で、落札率は18.3％だった。2025年1月以来、1年7カ月ぶりの低水準で、競売物件10件のうち8件以上で買い手がつかなかった計算になる。落札価格の鑑定価格に対する割合も前月から1.8ポイント低下し、2026年最低の48.0％となった。

専門家は高金利を市場低迷の主な要因に挙げる。賃貸収益率が資金調達コストを下回る物件が少なくないうえ、空室となっても利息や管理費の負担は続くため、投資需要が縮小しているとの分析だ。

ウリィ銀行のナム・ヒョクウ不動産研究員は、価格が十分に調整され、金利が低下して安定しなければ投資需要の回復は難しいと指摘した。

商圏内の二極化もさらに進むとみられている。消費者がオンラインで見つけた特定の飲食店や施設を選んで訪れる傾向が強まり、同じ大学街でも人の流れによって売上高に大きな差が生じているという。

ナム研究員は、広域から客を集められる商圏や差別化された店舗には需要が続く一方、立地競争力が低い店舗では空室が長期化する可能性があるとの見方を示した。

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