ソウルのマンション平均「1.4億円」突破…韓国政府の規制も空しく暴走する不動産バブル

【07月09日 KOREA WAVE】韓国京畿道安養市東安区の20坪台マンションに住む36歳の主婦は、2カ月前にチョンセ（保証金賃貸）保証金を5％引き上げ、6億8000万ウォン（約7500万円）で契約を更新した。契約更新請求権を利用して当面の負担は抑えたものの、「2年後にはチョンセを維持できず、月払い家賃へ移らざるを得ないかもしれない」と不安を口にする。

住宅価格とチョンセ保証金の上昇が続くなか、無住宅世帯では「住宅価格の安定を信じて購入を見送った結果、購入もチョンセ維持も難しくなった」との喪失感が広がっている。政府は融資規制や規制地域の拡大、多住宅所有者への税優遇終了などの対策を講じたが、市場は再び上昇基調となり、政策効果への疑問も強まっている。

5月時点でソウルのマンション平均売買価格は13億2979万ウォン（約1億4600万円）となり、統計開始以来初めて13億ウォンを突破した。平均価格が6億ウォン（約6600万円）以下の自治区は道峰区だけとなり、郊外でも価格上昇が目立っている。

チョンセ保証金も上昇を続け、ソウル漢江以南11区の中位保証金は7億ウォン（約7700万円）となり、約4年4カ月ぶりに7億ウォン台へ回復した。

一方で住宅供給は減少している。ソウルでは竣工、着工、認可の各指標が前年を下回り、今後数年間の新築マンション供給不足が懸念される。韓国建設産業研究院は、首都圏の住宅価格が2026年下半期だけで2.5％、年間では4.5％上昇すると予測している。

専門家は、供給不足と需要の強さが重なる限り価格上昇は続く可能性が高いと指摘する。漢城大学のクォン・デジュン碩座教授は、認可・着工の減少は将来の供給不足につながり、チョンセ保証金の上昇が売買価格を押し上げる構造が続くことで、無住宅世帯の住宅取得負担はさらに重くなるとの見方を示した。

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