金利引き下げ終了の兆しに「フルローン族」苦境…韓国・5年前の超低金利融資、金利は2倍に

【01月23日 KOREA WAVE】韓国銀行が政策金利の「引き下げサイクル終了」を示唆したことで、5年前の超低金利時代に「フルローン」でマンションを購入した借主たちの不安が高まっている。

新型コロナウイルスの影響で始まった超低金利の下、借入した人々の多くは2026年に入り、返済契約の更新時期を迎えている。だが現在の金利は当時の約2倍まで上昇しており、負担が一気に重くなる構図だ。

さらに、韓国の金融機関は貸出の偏りを抑えるため、借り換え時の金利を一段と高く設定する傾向にあり、金利負担を軽減するのも容易ではない。

金融業界によると、1月16日現在、韓国の主要5行（KB国民・新韓・ハナ・ウリィ・NH農協）の5年固定型住宅ローン金利は、3.88～6.286％となっている。これは2021年1月15日時点の2.5～4.0％と比較すると、上限・下限ともに大きく上昇している。

韓国銀行の経済統計によれば、2021年1月に市中銀行が新規で取り扱った固定型融資の平均金利は2.57％だったが、2025年11月には4.17％まで上昇。現在は市場金利の影響で4％後半まで達しているとみられ、5年で約2倍になった計算だ。

2021年当時は「フルローン」ブームが頂点を迎えた時期でもあった。韓国銀行の基準金利は当時0.5％で、現在の2.5％よりも2ポイント低かった。流動性が市場にあふれ、不動産への投資熱が高まった。

当時の住宅ローンは、現在のような固定・変動選択制が整備される前で、初めの5年間が固定金利、以後は変動金利に切り替わる「ミックス型」が主流だった。

そのため、5年前に融資を受けた多くの借主が2026年に入り、金利が2％台から4％台後半に跳ね上がる事態に直面している。たとえば、5億ウォンを年2.5％で借りた場合（30年元利均等返済）、月々の返済額は約228万ウォン。しかし、金利が5.0％になれば月330万ウォン前後となり、100万ウォン以上増える計算だ。

金利上昇に加え、契約更新自体が難しくなっている事情もある。2021年1月時点では、融資審査に適用される規制は総負債返済比率（DTI）のみだったが、2021年7月からはより厳しい総債務元利金返済比率（DSR）規制が導入された。DSRは利息だけでなく元金も審査対象となるため、今後更新を迎える借主にとってはさらに厳しい状況になる。

加えて、最近の金融機関は借り換え需要を抑制する動きを強めており、一部銀行は借り換え融資の受付を停止する一方で、他行への乗り換えを促すために中途解約手数料の免除を打ち出しているところもある。

金融関係者は「他行でより低金利の融資を探すのも難しい。2026年の家計向け融資方針がまだ固まっておらず、当面は金利を下げるのも難しい」と述べている。

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